Как получить отсрочку или снижение арендной платы в период эпидемии коронавируса

Как получить отсрочку или снижение арендной платы в период эпидемии коронавируса

Эпидемия коронавируса, вызванная COVID-19 пробует на вкус бизнес во всех субъектах Российской Федерации. Компании терпят убытки из-за отсутствия посетителей, в том числе из-за прямого запрета на продолжение деятельности в данный период.

Многие арендаторы обратились к собственникам помещений с просьбой предоставить арендные каникулы или отсрочку на время эпидемии.

Накануне был принят Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в части арендных отношений нововведения были учтены в ст. 19 ФЗ № 98. Например, в п. 1 ст. 19  указанного ФЗ добавлены нормы о предоставлении отсрочки по арендной плате, правила применения данной нормы нашли свое отражение в Постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2020 № 439.

Согласно вышеуказанному Постановлению на отсрочку вправе рассчитывать только те арендаторы, которые работают в отраслях экономики наиболее пострадавших от COVID-19, к сожалению, строительный бизнес данное нововведение пока не коснулось.

Однако, если Вы занимали офис в офисном центре, то Вы все же можете просить арендодателя снизить арендную плату. Механизм действий будут зависеть от того, приостанавливал ли арендодатель доступ в офисный центр.

Арендодатель закрыл доступ в офисный центр

Если Вы не могли пользоваться помещением не по своей вине, то Вы вправе требовать у арендодателя освобождение от оплаты арендной платы на весь период невозможности пользования (ч.3 ст.19 Федерального  закона  от 01.04.2020 N 98-ФЗ). При обращении к арендодателю также возможна ссылка  на ст.317 и ст.328 ГК РФ.

Получив отказ арендодателя  уменьшить размер арендной платы (исключить из оплаты период невозможности пользования), Вы вправе не платить, подать иск о подписании дополнительного соглашения об изменении аренной платы или расторгнуть договор.

Офисный центр не закрывался

Если торговый центр не закрывался, но Вы не работали, т.к. как было ограничено передвижение (самоизоляция), то арендодатель не обязан уменьшать размер арендной платы на весь период невозможности пользования, т.к. нет его вины в том, что Вы не пользовались арендованным помещением в силу ч.3 ст.19 Федерального  закона  от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Уменьшение арендной платы или ее рассрочка будут вопросом договоренностей сторон в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Статья 451 ГК РФ указывает, что обязательство может быть прекращено или изменено в связи с «существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора». При этом эти обстоятельства должны измениться настолько, что стороны не могли разумно предвидеть такое изменение при заключении договора и не должны быть преодолимы для сторон.

Вспышка COVID-19 не сравнима ни с чем не только за историю современной России, но и за многие десятки лет. В связи с этим разумно предположить, что стороны договора вряд ли могли в момент его заключения учесть вероятность возникновения подобной пандемии. Вне сомнения также, данное обстоятельство не может быть преодолено силами самих сторон и может ставить одну из них в крайне обременительное положение (например обязанность платить за аренду пустующего помещения ставит арендатора в отсутствие выручки на грань банкротства).

В такой ситуации сторона договора может получить право требовать изменения договора для приспособления его к изменившейся обстановке (например, об изменении способа расчёта или приостановления начисления арендной платы).

Рекомендую написать обращение арендодателю, в котором четко обозначить условия, которые хотите поменять или приложить проект дополнительного соглашения. Нужно указать срок ответа.    

Если Вы не достигнете соглашения по изменению существенных условий, то Вы вправе либо требовать расторжения договора или его изменения.

Суд будут сам определять справедливые условия договора.

При удовлетворении требования о расторжении договора в практике перед судами, вероятно, встанет вопрос нужно ли освобождать от арендной платы на период возникновения форс-мажорной ситуации  и период рассмотрения судебного спора. Полагаю, что до появления разъяснений Верховного суда РФ не будут единого мнения судов по данному вопросу.

Форс-Мажор

Вспышка COVID-19 официально признано обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажор). Для его подтверждения не нужно получать сертификат торгово-промышленной палаты.

В рамках договорных отношений для Вас это может влечь следующие последствия.

  1. Иногда в договорах аренды указывается, что действие договора приостанавливается, при наступлении форс-мажорной  ситуации (очень редко). Поэтому, посмотрите внимательно договор аренды. Возможно у Вас будут право в силу договора аренды не платить арендую плату.
  2. Арендатор освобождается от обязанности возместить убытки, оплатить пени,  штрафы.

Следует обратить внимание, что на то, с арендодателем всегда можно договориться, условия, приемлемые для обеих сторон, можно согласовывать самостоятельно или доверить переговоры специалистам.

Наши специалисты уже имеют опыт успешных переговоров с арендодателями по снижению и предоставлению отсрочки по арендной плате в период эпидемии коронавируса.

Мы рекомендуем нашим клиентам начать переговоры с направления арендодателю грамотно составленного письма. В разделе формы документов Вы можете скачать образец письма арендодателю о предоставлении отсрочки по арендной плате или снижению арендной платы, а также образец дополнительного соглашения к договору аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пролистать наверх
%d такие блоггеры, как: